不動産投資で節税ができる？税の種類や注意点を紹介

1.　不動産投資による節税を理解するポイント

不動産投資が節税につながるのは、減価償却と損益通算が可能なためです。2つの意味を知ることで、不動産投資による節税への理解が深まります。

不動産投資による節税の1つ目の要素は、減価償却です。減価償却とは、時間の経過とともに価値が下がっていく固定資産（購入金額10万円以上）において、その資産を使用できる期間（耐用年数）に応じて取得費用を各年分に分割して経費計上する会計処理を指します。不動産のうち建物は経年により価値が減少すると考えられることから、減価償却資産に含まれます。

実際は物件購入時に一括して費用を支払っているものの、この仕組みにより数年にわたって建物購入費用を「減価償却費」として経費計上できます。減価償却費分だけ不動産所得を目減りさせられるため、所得に対してかかる税金を一定期間節税できます。会計処理だけの話なので、もちろん実際に手元からお金が減っているわけではありません。

なお、土地は経年で価値が下がるものではないため、土地購入にかかった費用は減価償却の対象外です。

参照：国税庁「No.2100　減価償却のあらまし」

不動産投資による節税の2つ目の要素は、損益通算です。
損益通算とは、特定の種類の所得で赤字が出た場合、ほかの所得と合算できる仕組みのことです。不動産所得は事業所得や給与所得などとともに損益通算の対象となっています。

不動産所得で損失が出た場合、その年のほかの収入から損失分を差し引くことができるため、課税所得が減額されて節税につながります。

実際のキャッシュフローでは黒字でも、減価償却によって会計上で赤字の状態を作れれば、黒字でありながら損益通算で課税所得の圧縮が可能になります。これが「不動産投資は節税になる」といわれる理由です。

2.　不動産投資によって節税できる税の種類

不動産投資によって節税できるのは、所得税、住民税、贈与税・相続税です。それぞれどのようにして節税につながるのか解説します。

所得税と住民税はその年の所得に対して課税されるため、不動産投資により課税所得を圧縮すれば節税が可能です。住民税の税率は一定ですが、所得税は所得が高い人ほど税率が高くなる累進課税制度となっており、所得の圧縮幅が大きいといっそう節税効果が期待できます。

先ほどご紹介した減価償却費以外に、不動産投資にかかる経費を課税対象となる所得額から差し引くことも可能です。減価償却費以外で経費計上が認められる費用には次のようなものがあります。

●　固定資産税、都市計画税
●　管理委託費
●　火災保険・地震保険料
●　修繕にかかった費用
●　修繕積立

経費計上可能な費用を漏れなく考慮して計算すれば、不動産投資による節税効果を最大限発揮できます。

不動産投資では、贈与税と相続税の節税効果も期待できます。相続税は相続した財産の評価額に応じて相続人に課せられる税金、贈与税は生前に親族などへ財産を贈与した場合に相続税評価額に応じて課せられる税金です。不動産の相続・贈与があった場合も課税対象となります。

現金や預貯金、有価証券などは額面がそのまま評価額です。例えば1億円の預貯金を相続するケースでは、評価額1億円に対して課税されます。これに対して土地や建物の相続税評価額は算出方法が別に定められており、同額の現金よりも評価額が低くなるのが一般的です。例えば、宅地の相続税評価額は時価の8割程度といわれています。1億円で取得した宅地であれば相続税評価額は8,000万円となり、同額の現金や預貯金よりも課税対象額を2,000万円分減額できるため、節税になるというスキームです。

また、賃貸住宅に供される敷地（貸家建付地）・賃貸住宅は借地権割合と借家権割合、賃貸割合（空室率）に応じて評価額が減額されるので、節税効果がさらに高まります。

3.　不動産投資による節税効果の高い方

譲渡所得税における課税所得は物件の所有期間によって分けられ、5年超所有していれば長期譲渡所得、5年以下の所有であれば短期譲渡所得として課税されます。長期譲渡所得の税率は20.315％（所得税・住民税・復興特別所得税の合計）、短期譲渡所得の税率は39.63％です。

参照：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
参照：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

なお、「減価償却で節税できる」と前述しましたが、売却時の譲渡所得計算のベースとなる物件取得費から減価償却費相当額を差し引く必要があります。言い換えれば、譲渡所得税の課税対象に減価償却費分が上乗せされるので、実際は納税のタイミングを後回しにしただけ（課税繰延）とも考えられます。

ただ、所得税は累進課税なのに対し、譲渡所得税は所得額に関係なく税率は一定です。そのため、所得税の税率が高い方（高所得の方）ほど譲渡所得税の税率との差が大きくなり、大きな節税につながります。

課税所得900万円〜1,800万円未満の方は所得税率が33％であり、住民税など合計で約43％を納める必要があります。長期譲渡所得・短期譲渡所得いずれの税率もこれを下回るため、トータルで見て節税できることになるのです。

4. 減価償却や損益通算をするには「確定申告」が必要

減価償却や損益通算による節税を受けるには、確定申告が不可欠です。以下では、確定申告をしたことがない方向けに基本を解説します。

確定申告とは、1月1日〜12月31日までの1年間に得た所得額に応じて所得税額を計算し、過不足を精算したうえで税額を確定させる手続きです。

通常の会社員で給与収入が2,000万円以下であれば、勤務先の源泉徴収・年末調整で手続きが完了するため、原則確定申告は必要ありません。ただ、給与所得・退職所得以外で年間20万円を超える所得がある方は、会社員であっても確定申告が必要です。

節税目的で不動産投資をおこなうケースでは、確定申告が必須と考えておきましょう。

不動産所得のある方が確定申告をする場合、申告方法には「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。

白色申告と青色申告では求められる帳簿の付け方が異なります。白色申告は簡易帳簿で構いませんが、青色申告は複式簿記での帳簿が義務付けられています。青色申告は損益計算書・貸借対照表を作成して提出しなければならないなど、全般的に白色申告よりも手続きが複雑です。

一方、青色申告では「青色申告特別控除」が適用されるため、税制上では有利です。節税の観点で考えれば、確定申告は青色申告で実施すべきでしょう。

青色申告特別控除は10万円控除と65万円控除に分けられ、不動産投資においては一定の運営規模が求められます。不動産所得で65万円控除を認められるには、アパートでおおむね10室以上、貸家でおおむね5棟以上の事業規模が必要とされているので注意しましょう。

参照：国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」

5.　不動産投資の節税効果シミュレーション

所得税・住民税の節税効果を確認するには、不動産投資による経費・収入を求めたうえで課税対象となる不動産所得を計算する必要があります。シミュレーションは次の手順でおこないます。

それでは、実際に所得税・住民税の節税効果をシミュレーションしてみましょう。以下の条件で不動産投資をおこなうケースを想定します。

●　年間給与所得：1,000万円
●　不動産投資で得られる年間収入：120万円
●　不動産投資でかかる年間経費：300万円

年間収入から経費を差し引いた不動産所得は180万円のマイナス。赤字だと損益通算が適用されるので、年間給与所得1,000万円から不動産所得のマイナス分が差し引かれ、最終的な課税所得は820万円となります。

所得税率は33％、基礎控除48万円（それ以外の控除は考えないものとします）が適用されるため、以下の計算により約59万円の節税が可能となります。

参照：国税庁「No.2260 所得税の税率」
参照：国税庁「No.1199 基礎控除」

【損益通算前】（1,000万円 – 48万円）× 33％ ≒ 約314万円
【損益通算後】（820万円 – 48万円）× 33％ ≒ 約255万円

同様に住宅税の節税効果も見ていきましょう。住宅税率は約10％、基礎控除は43万円です。不動産投資による損益通算前後では、次のとおり約18万円節税できることになります。

参照：東京都主税局「個人住民税」

【損益通算前】（1,000万円 – 43万円）× 10％ ≒ 約96万円
【損益通算後】（820万円 – 43万円）× 10％ ≒ 約78万円

上記の結果、所得税・住民税合計で約77万円の節税につながるという結果になりました。今回は試算の都合で簡略化して計算していますが、不動産投資による節税効果の大きさは感じられたのではないでしょうか。

6.　不動産投資で節税をする際の注意点

不動産投資による節税を狙う場合、気をつけるべき注意点が3つあります。

前述のとおり、売却時点での所有期間の長さによって譲渡所得税の税率は異なります。所有期間が5年を超える場合には長期譲渡所得となり、所得税・住民税・復興特別所得税の合計税率は20.315％です。

これに対し、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として合計税率は39.63％。所有期間5年を境として、実に倍近い税率の差が生じてしまうのです。

つまり、売却を急ぎすぎると短期譲渡所得となり、節約した以上の譲渡所得税を支払わなければならないリスクがあります。節税を意識するなら売り急がず、所有期間5年を超えるまで売却を待ったほうが得策です。

不動産投資による節税が成り立つのは、キャッシュフロー上は黒字でも、減価償却費を経費計上することで会計処理上は赤字にできるからです。

減価償却期間が終了すると課税所得が大きくなるため、手元に残る収入が少なくなってしまいます。さらにローンの元本返済分は経費計上できないので、キャッシュフローはますます厳しい状態になるでしょう。

こうした状況を防ぐためには、物件を減価償却期間終了前に売却するか、新規購入により新たに減価償却費を発生させるなどの対策が必要になります。

不動産所得を得ている方が確定申告する際、青色申告をおこなって一定の要件を満たしていれば、10万円または最大65万円の特別控除が受けられると説明しました。

しかし、青色申告特別控除は黒字の範囲内にしか適用されないので、不動産所得が赤字だとそもそも使えないため注意が必要です。

7.　不動産投資は計画を立てることが大切

不動産投資は、減価償却と損益通算により所得税・住民税の節税効果が期待できます。特に課税所得が900万円以上の方は大きな節税につながるため、積極的に活用したいところです。

不動産投資による節税を狙う場合、減価償却期間や売却のタイミングなどを考慮した資金計画を立てる必要があります。計画的に進めないと、思い描いたような節税効果は得られないかもしれません。

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