【営業担当インタビュー】復活する「ビットバレー」渋谷でオフィスを見つけるには

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Q. 東急電鉄を中心に再開発が進められている渋谷は、かつてのITの街「ビットバレー」が復活すると期待されています。実際はどのような状況なのでしょうか？

A. 2000年頃、渋谷エリアはIT系の会社が多く、ビットバレーと呼ばれていましたが、中核をなしていたGoogleは六本木に、アマゾンは目黒に、ミクシィは原宿へ移転しました。しかし、Googleが渋谷に戻ってくることになり、次期ビットバレーが誕生するかどうか、注目が集まっています。

渋谷の現状をご紹介しますと、2019年～2020年に竣工のビルまでテナントがほぼ決まっています。直近で竣工予定の「渋谷ストリーム」では上層階がオフィス、下層階にホテルと商業施設が入ります。その次に竣工予定の「渋谷スクランブルスクエア」では、ミクシィほか数社が入居することが決まっています。もともと東急不動産の本社ビルがあった場所にも、2019年春にオフィスビルが竣工しますが、ほぼ満室と聞いています。二次空室、つまり企業の移転後に空く場所を狙うにしても、同エリア内での移転ではなく、Googleなど大企業は他エリアから渋谷へ移転するため、渋谷に二次空室という意味での空室ができる可能性は極めて低いです。渋谷は今後2年間、物件がかなり減少するでしょう。

大企業が渋谷にオフィスを構えますと、その関連企業も周辺に移転してくるものですが、現状の渋谷は空室が減少してきており、企業ニーズに合う物件を探すことが難しくなっております。ここ5年間、各企業において人員増や企業買収を進め渋谷に集約移転をさせるなどの理由により、渋谷の空室はずいぶん減っているといえます。

Q. これからの渋谷はどんどん人が集まってきて、活気が高まりそうですね。

A. そうですね。ただ、そうなると各企業の課題は、拡張後に優秀な人材を雇えるか、になります。IT系の職種というと若手社員の方々が多いように思いますが、当然そうした方々もいずれ年を取ります。IT系の職種イコール若者というイメージは払拭すべきですし、渋谷という街も若者だけではなく、さまざまな世代に愛される街になっていくべきだと私は考えています。

渋谷のまちづくりを考えますと、道玄坂やセンター街など渋谷駅西側は若者や観光客に人気ですが、反対の渋谷駅東側は大人でも楽しめる街づくりをしようと取り組みが進められています。そのはしりが、大人の女性を呼び戻すというコンセプトを持って2012年に竣工した「渋谷ヒカリエ」です。「渋谷ストリーム」の商業施設は大人向けのラインアップになっていて、大人が働きやすい環境を整えています。このように、若者だけではなく、30代から40代、50代でも働きやすい環境を、街として整える必要があると考えます。

Q. 今以上に多くの人が集まるということで、渋谷の交通インフラも気になるところです。

A. 渋谷に勤める人、通う人、訪問する人などが増えますから、今よりもさらに交通インフラを整え、利便性を高める必要があります。ただ、渋谷駅については計画が見えていて、銀座線や埼京線のホームが移設され、再整備される予定であり、かなり便利になりそうです。

道路交通は、渋谷区の道路計画では、おそらく優先的に整備が進められる道路がありますので、早い整備に期待したいところです。

Q. そんな渋谷でオフィスを探したい場合、どうすれば良いのでしょうか？

A. 現状、新築オフィスですと100坪程度の物件でさえ探すのは難しいです。本当に渋谷を望むのであれば、企業の事業計画に合わせて探すというよりは、早めに探して良い物件があれば即決する、というやり方が正解でしょう。特に新築は2年先まで決まっていますから、今から探して2～3カ月後に移転しようと思っても良い物件に出会える確率は低いです。何年も先の事業計画を考えて、それでも渋谷に行くべきなのかという、長期的なスパンで考える必要があります。通常のエリアなら半年くらい前から探し始めても間に合いますが、渋谷の場合はかなり早めに考えておくべきです。

渋谷の価値は、不動産の価値だけでは測れません。いずれビットバレーとして成熟したときの付加価値が大きいからです。そういう意味で、賃料が高くても早めにオフィス探しに着手するだけの意味はあります。オフィスを探すときには、「そこで働くことで優秀な人材を雇用できるか」というリクルート的なメリットと、「雇用後にその人材が働きやすいか」という環境面のメリットまで考えることが必要で、その意味で渋谷は将来性があるエリアだと太鼓判を押せます。

Q. なかなかそこまで先のことを見通せる企業は、少ないかもしれませんね…。

A. 遠い将来よりも、近い将来増員に対応できる広いオフィスを探したいという場合は、選択肢の幅を拡大していただくことをおすすめします。築年数にこだわらなければ、選択の幅が広がります。

また、恵比寿、中目黒、青山、池尻という隣接エリアへ選択肢を広げていただければ、多くはありませんが大きいビルも存在します。価格も多少リーズナブルになります。

恵比寿は大人の街としてできあがっており、大きなビルは恵比寿ガーデンプレイスなど、数は少ないですが、選択肢が広がります。目黒や五反田は、渋谷の波及効果で恩恵を受けているエリアといえます。目黒や五反田なら、比較的リーズナブルですし、500坪など大きい物件は少ないですが、100坪前後のビルなら十分探せますので、そうした選択肢も考えたほうが良いでしょう。渋谷ではオフィス物件がひっ迫しておりますので、渋谷だけで考えようとしますと、物件探しが長期化する可能性が高いからです。

Q. 苦戦が予想される渋谷周辺のオフィス選びですが、KENに依頼すれば、どのようなメリットが期待できますか？

A. 当社の契約は港区と渋谷区が7割近くを占めます。それだけこのエリアには精通していますし、KENが建物管理を受託している物件も多くあります。渋谷周辺の情報もつねに新しいものを取り揃えていると自負しています。支店（渋谷代官山支店）もあり営業人員も揃っていますから、他社にはないビルオーナーから直接おうかがいした情報をご紹介しやすいです。

渋谷と渋谷近辺を含めてオフィス物件を豊富に取り扱うKENは、渋谷に移転先を考えるお客様にとって、お役に立てるはずです。貴重な情報を早く入手できるKENなら、ご希望に添ったオフィスを見つけられる可能性が高いですから、ぜひご相談ください。

KEN営業員からのコメント

再開発が進み、誰もが再度渋谷に注目する魅力ある街に変貌しようとしています。未来の渋谷はどんな街になっているのか私達も注目している渋谷。そんな場所にオフィスを構えたいというお客様は多いと思いますが、現状のマーケットでは希望の物件に巡り合えるのが難しいです状況です。 港区・渋谷区を得意とするKENは、マーケットに出ていない新鮮な情報をお客様にご紹介できますので、一度ご相談ください。

※掲載中の情報は2018年3月現在のものです。