Vol.45 再開発続々も物件不足続く。好調な横浜の住宅市場今昔

横浜の住宅市場がかつてないほど好調です。続々と再開発が行われ、供給は活発に行われていますが、ニーズがそれを上回る勢いとなっており、みなとみらいでは10年前の1.5倍もの価格での取引が行われるタワーマンションがあり、しかも品薄の状態とか。好況の背景と市場動向、今後の予想などを見ていきましょう。インタビューにこたえたのは住宅賃貸・住宅売買・オフィス賃貸の市場に精通する横浜支店の営業員3名です。

横浜での高額賃貸は2000年以前の山手、本牧から始まりました。山手に2校あるインターナショナルスクールへ通う子弟の家族のニーズがきっかけでした。その後、みなとみらい地区の開発が進み、街区初のタワーマンション、M.M.Towers(MMタワーズ)が誕生したのが2003年。以降2008年にかけては分譲はもちろん、賃貸専用タワーマンションなどが続々と建設され、住むまちとしてのみなとみらいの認知度は急激にアップしました。

「弊社ではみなとみらいエリアの賃貸仲介を多く取り扱ってきましたが、この当時の外国人駐在員の借り手は米軍や車部品メーカー関連の企業などに所属する方々が中心でした。その後、徐々に増えてきたのがプラント系、ガソリン系の企業です。特に2011年の東日本大震災の後、日本はエネルギー政策を見直し、海外へのプラント輸出は政府のトップセールスで大きく伸びています。横浜に本社を置くプラント系企業はこれで売り上げを拡大、それに伴って横浜に赴任する外国人を中心とした高額賃貸のニーズも伸びてきています」（ケン・コーポレーション横浜支店・黒岩弘幸横浜支店長）。

とはいっても横浜の高額賃貸の供給は都内に比べると少な目です。借りて住むという概念が一般的でないためか、ディンクスで10～15万円の賃貸ニーズは高いものの、それ以上になると購入する人が多数。高額賃貸利用者には外国人が多く、需要に波があることもあり、都内のように月額賃料100万円、200万円の賃貸専用物件はあまり建ちません。現状で最高額の賃貸は2007年に建設された賃貸専用のパシフィックロイヤルコートみなとみらいの25階以上、50～70万円の住戸。こちらはほぼ100%の稼働と言いますから、ニーズはあるものの、物件がないという状況がよく分かります。となると、分譲物件を賃貸として活用することになりますが、みなとみらいの開発自体はすでに80%強くらいまで来ており、住宅はほぼ完成しています。全体の計画では中央を東西に走るグランモール広場を境に北側が住宅となっていますが、該当エリアはもう埋まってしまっており、分譲物件も今後は出てこないのです。その一方でオフィスを始め、大学、ホテルなどはまだまだ増える予定です。2019年以降に予定されているものとしては京急グループ本社、資生堂グローバルイノベーションセンター、LGグローバルR&Dセンター、村田製作所の研究開発拠点「みなとみらいイノベーションセンター」、神奈川大学みなとみらいキャンパスなどなど。働く人、通う人は増えるのに住宅は増えないのですから、当然、希少価値は高まってきています。

「みなとみらいで最初に住宅が供給された2003～2007年は不動産市況が厳しかった時代。しかも、まだ更地が目立つ状態だったため、当時の販売価格は坪単価が200～300万円、グロスで6,000～7,000万円と、坪単価150万円くらいが水準だった他地域に比べると、高めではあったもののかなり控えめな設定でした。その後、開発が進み便利になってきたことに加え、住宅の数が制限されていることもあって、今は中古でも坪単価320～330万円ぐらいが相場。2017年に二棟の新築マンションが坪単価420～430万円で出た時には中古物件も値上がりました。その後値段がこなれて多少下がったものの、現在も高値で安定しています」。みなとみらいは計画居住人口が1万人で現在は8,000人くらいといったところでしょうか。横浜市統計ポータルサイトによると平成30年9月30日現在4,200世帯以上が住んでいます。そこで常時売買に出されている物件は20戸ほどだそうですから、その希少性の高さが伺えます。さらに、みなとみらいの特徴は海の見え方で価格に大きな差がつくという点。

「築10年でも低層で海の見えない住戸だと坪単価300万円前後ぐらいの値付けになるのですが、高層で海が見えるとなると坪単価400～450万円前後に相場が上がります。賃貸でも坪単価1万3,000円が1万4,000円ぐらいの変化率。ベイブリッジが見えるような部屋は人気が高く、売買取引では強気の価格設定でも決まりやすい状況です」。（ケン・コーポレーション横浜支店・上原課長代理）

みなとみらい地区は一段落としても、横浜ではそれ以外の地域でも活発な動きがあります。これから2020年以降にかけてひとつ、新しいまちが誕生しそうなのが北仲エリア。みなとみらい線の馬車道駅に隣接する一画で、北と西で大岡川河口に面しており、ちょうどみなとみらいと従来からの中心地である関内エリアとの中間に当たる場所です。ここには歴史ある倉庫、石積護岸などが残されており、現在進められている開発はそれらを残しつつ、水辺に新たな賑わいを生もうというものです。「全体で8ブロックに分けられた現地では早々に完売した2020年完成予定の横浜市最高層になるタワーマンション、2019年竣工予定の客室数2311室の超高層ホテルなどが建設中。さらにあと3棟ほどはタワーが建てられる計画でもあり、大きく変わる可能性がある地域です」。

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文・構成　中川 寛子　HIROKO NAKAGAWA

東京情報堂代表。街選びのプロとして首都圏のほとんどの街を踏破した、住まいと街の解説者。早稲田大学教育学部で地理・歴史を学び、卒業後は東洋経済、ホームプレス、東京人その他の紙、ウェブ媒体で編集者、ライターとして記事、書籍等を手がけており、主な著書に「この街に住んではいけない」（マガジンハウス）、「解決！空き家問題」「東京格差」（ちくま新書）その他著書、かかわった本多数。日本地理学会、日本地形学連合、東京スリバチ学会会員。宅地建物取引士、行政書士有資格者。