Story Vol.14 オフィス、店舗も新時代へ
精鋭営業が語るポストコロナのオフィス賃貸市場

首都圏ではIT系、金融系、外資系などのオフィスが多い港区、渋谷区を中心にオフィスの利用率が落ち、それに対応してオフィスの縮小、解約、移転など様々な動きが出始めています。

たとえば、もっとも動きの目立つIT系企業では株式会社ディー・エヌ・エーが2021年8月に渋谷の本社を同じ渋谷のコワーキングスペースに移転、新たに横浜に拠点を設ける予定と発表しました。同社はリモートワークの進展で2021年3月時点の平均出社率が6%以下になっており、それが移転に繋がりました。ヤフー株式会社もオフィスを８割削減する予定ですし、それ以外の業種では富士通がテレワーク中心の新しい働き方を導入、国内のオフィスを2023年3月までに半減すると発表し、話題になりました。

2021年8月、株式会社ディー・エヌ・エーは、渋谷ヒカリエ（写真中央）から本社をWeWork渋谷スクランブルスクエア（写真中央右）に移転する

ベンチャーから始まったIT系企業の決断の速さは予測できる話ですが、富士通のような大企業がわずか１年半でこれだけ大きな決断をするのは近来なかったこと。大企業の移転は内部、外部に向けての準備が必要で１～２年以上はかかります。それをこれだけの短期間で決定、発表したのは社会の変化がスピードアップしているからでしょう。

また、現時点で縮小、移転などには至っていないものの、オフィスのこれからを考えている企業は多く、私たちはよく他社の動向について質問されます。定期借家契約で借りているため、解約したくとも今はできないという企業も多いことを考えると、実際の動きはおそらく、これから加速していくはずです。

これまでは業績が好調あるいは不調だから、人員が増えたからという実用的な要因から移転を検討する企業も多かったと思います。しかし、今は社会が変わりつつある時期。移転を働き方や経営方針その他を変えるチャンスと考え、戦略的な移転をすることが大事でしょう。それにあたり、３つ、考えておきたい点があります。

一つ目は仕事の質を高めるという点です。通勤時間、商談に赴く時間、費用が減り、働き方も在宅勤務、リモートワーク、オンライン会議などと変化しています。そうした変化を踏まえて、新しいオフィスが仕事の効率アップ、質の向上に寄与する場になるかどうか、冷静に考えたいところです。

二つ目はコスト面。オフィス面積が半分になればその分の固定費は減りますし、通勤しなくなれば通勤費も不要。実際、通勤費を実費精算にする企業も出始めています。そうやって省いたコストを次にどこにどうやって投資するか。ただ単にコストカットするというだけではない考え方が求められます。

三つ目はＢＣＰ（Business Continuity Plan：事業継続計画）対策としての移転という点。これまでＢＣＰ対策の対象は天災でしたが、これからは感染症も含めて考える必要があります。その時に社員が安心して働く場としてどんなオフィスがふさわしいのか。面積を落としてもビルのグレードを上げるという考え方もありますし、分散して働く、逆に集積するという考え方もあり得ます。業種や規模、働き方、方針でやり方はそれぞれ。自社にあった働き方、オフィスの構え方を考えていくべきでしょう。

空室率が上昇しています。日経新聞の発表の統計によると2021年６月の都心五区の空室率は6.19％。外資系が多い港区はさらに高く、8.05％でIT系企業の多い渋谷区では6.68％。近年でもっとも低かった2020年２月の1.49％に比べると大幅に上昇しています。一般に需要と供給は５％が一致ラインとされており、現状は空室が供給を上回る状況にあります。

2023年には虎ノ門ヒルズステーションタワー、虎ノ門・麻布台地区再開発事業など大量の新築オフィスの供給が予定されていますし、それ以降も八重洲や品川など都心部での超高層ビルの建設が続きます。

虎ノ門ヒルズステーションタワー予定地

虎ノ門・麻布台地区再開発事業予定地

過去にも二度、オフィスの空室率が上がった時期があります。１回目は2003年、六本木ヒルズを筆頭に大量の新築オフィスが供給された時期です。次はリーマンショック時ですが、いずれの時期も短期間で今回ほど空室率は上がっていません。また、2023年の供給数は2003年を上回る数になるはず。となると今後、空室率がさらに上昇、来年には10％を超える可能性もあるかもしれません。

最近の新築ビルは大型化しており、借りるためには与信力が問われます。設立１年目やスタートアップ企業には１フロアだけでも借りるのは難しい。そこで１フロアを分割してそうした企業でも借りられるようにするなど、オーナー側も柔軟な貸し方を模索しています。

逆に付加価値を付けて選ばれるようにするという手を考える例もあります。最近のオフィスの考え方にはリスク軽減のために分散する、一度分散してみたものの効率やコミュニケーションを考えて再度集中する、分散と集中を同時に行うという３つのパターンがありますが、集中によるメリットを打ち出せればそれが付加価値になります。企業のニーズに合わせてオフィスの使い勝手も変化しているわけです。

１年前に比べると減額申入れではなく、解約が増えています。表参道や銀座の一等地でも空き物件が出ているほどですが、逆に意欲的に出店している業種もあります。一例が美容系のクリニックです。マスクをしている間に歯を矯正したり、マスクで荒れた肌のお手入れをしたいなどのニーズが高まっているのです。

飲食では大規模店、チェーン店、大衆的な店舗や接待の無くなったオフィス街の店舗等は厳しい状況に置かれていますが、人気シェフが個人プラスαの規模で経営している客単価の高い店舗は出店意欲があり、青山、西麻布で20坪くらいなどという要望を頂いています。また、換気が良いと思われているためか、焼き肉店も伸びていると聞きます。

教室系では大人の、自ら学ぶ人を対象にしている企業ではオンラインに移行していますが、子ども対象の教室ではやはり対面でないと難しいとのことで、客層によってリアル、オンラインのどちらが良いかが分かれはじめているようです。

また、出社する人が少なくなり、スーツが必要とされる場面が減ったことから紳士服も厳しい状況です。同様にビジネスニーズに対応していた品については今後、紳士服ほどではないにしても、縮小していく可能性があります。

店舗は場所が命です。特に１階であれば視認性が高く、成功の可能性が高まります。今の時期でなければ空かなかったような都心人気エリアの一等地の店舗が空いている、条件的にも有利に借りられるなら抑えておきたいと考える人もおり、動く物件は動いています。

非常に大きなポイントは、誰と探すかということです。その理由として３つの点が挙げられます。ひとつはこれからのオフィス、店舗は単に数字だけでは選べないということ。立地、広さ、予算だけでマッチしたオフィスが自社に最適とは限りません。従業員の数、必要とする席の数から今後の経営方針、働き方の目指すものその他、考慮すべきことは多々あり、不動産会社にそれにふさわしい物件を提案する力があるかどうかで結果は大きく変わります。必要に応じて相談できる、コンサルティング能力、提案力のある会社と組むほうが有利なはずです。

また、オフィスの場合、多くは募集の際に賃料は明記されていません。オフィスは住宅と違い、築年数に賃料が影響されないため、入居時期で賃料が異なることもありますし、業種や人数その他で変動することもあります。そのため、賃料その他の条件は要相談となっている物件が大半で、良い条件を引き出す交渉は不動産会社の営業マンの腕の見せどころでもあり、交渉次第では100万円単位の差が出る場合もあることを考えると誰が交渉に当たっても良いというわけにはいきません。

もうひとつは情報量です。賃料が明記されていないのと同様、住宅と違い、オフィスは情報自体が全体に公開されているわけではありません。そのため、その会社にどれだけの情報収集能力があるかがポイントとなります。

当社の場合、大手事業者、デベロッパーと毎月情報交換を行っており、加えて運営管理を行っているビルも200棟ほどあります。さらに他社と違う強みは、住宅を通じて多数の個人オーナーとの付き合いがあることです。大規模から中小規模まで多数のオフィスについての情報が日々更新されており、最新の情報に基づいた物件探しが可能になります。